Legea nr. 169/2026 rescrie de la zero regulile construirii în România. De la 25 august 2026, mii de proprietari, dezvoltatori și primării funcționează după alte reguli — iar unele termene-limită au început deja să curgă.

Există legi care trec neobservate. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor nu este una dintre ele. Este cea mai amplă reformă legislativă din domeniul construcțiilor din ultimele două decenii: peste 500 de articole care înlocuiesc și unifică Legea nr. 50/1991, Legea nr. 350/2001 și o serie întreagă de acte normative conexe, adunate pentru prima dată într-un singur cod.

Pentru un proprietar de casă, un dezvoltator imobiliar sau o primărie, diferența nu este teoretică. Se schimbă modul în care obțineți un certificat de urbanism, ce puteți construi fără autorizație, cât timp aveți la dispoziție, cât timp poate fi atacată o construcție a dumneavoastră și — poate cel mai important — ce se întâmplă dacă ați construit deja fără toate actele în regulă.

Iată, din perspectivă juridică, punctele care contează cel mai mult.

1. Regimul intrării în legalitate: „fereastra de oportunitate” de un an și noile restricții

Probabil cea mai așteptată — și cea mai controversată — noutate a codului. Dacă până acum o construcție ridicată fără autorizație sau cu nerespectarea ei risca desființarea, noul cod introduce autorizația de regularizare, un mecanism prin care astfel de lucrări pot fi legalizate ulterior.

Regula generală rămâne restrictivă: regularizarea se aplică doar locuințelor unifamiliale de până la 150 mp, anexelor gospodărești de aceeași suprafață și lucrărilor de închidere a balcoanelor. Legea prevede însă o excepție temporară, de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului, în care pot fi regularizate și alte categorii de construcții — o oportunitate care, în mod evident, nu se va repeta curând.

Important este însă ce nu se schimbă: legalizarea nu este automată. Ea rămâne condiționată cumulativ de trei elemente pe care legea le tratează separat și strict:

• conformitatea cu mediul — actul de mediu emis inițial trebuie respectat întocmai, iar lucrările nu trebuie să intre sub incidența legislației privind evaluarea impactului asupra mediului sau a regimului ariilor naturale protejate și al apelor;
• cerințele fundamentale de calitate — verificate prin expertize tehnice de specialitate, pe fiecare domeniu (rezistență mecanică, securitate la incendiu, igienă și sănătate, accesibilitate, izolare termică);
• încadrarea în reglementările urbanistice aprobate la data emiterii autorizației de regularizare.

Dacă vreuna dintre aceste condiții lipsește, autoritatea locală nu poate emite autorizația de regularizare, ci trebuie să aplice regulile privind desființarea construcției. Iar prețul legalizării, atunci când este posibilă, rămâne unul serios: taxele de autorizare și cotele datorate statului se calculează la de zece ori valoarea celor normale, iar impozitul pe clădirea nelegalizată se majorează cu 100% pentru toată perioada în care situația nu este regularizată.

Codul introduce și un termen-cheie pentru cei care cred că o construcție „veche” nu mai poate fi atacată: dreptul autorității de a solicita instanței desființarea unei construcții neautorizate se prescrie în 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor. Practic, o construcție ridicată fără forme legale rămâne expusă riscului juridic al demolării timp de un deceniu întreg — mult mai mult decât intuiesc mulți proprietari.

Ce înseamnă practic: cine are o construcție neautorizată sau cu abateri de la autorizație ar trebui să verifice, cât mai curând, dacă se încadrează în fereastra de legalizare și dacă îndeplinește cumulativ cele trei condiții — mediu, calitate, conformitate urbanistică. Termenul nu se va prelungi, iar expunerea juridică, în lipsa regularizării, persistă mult peste momentul finalizării lucrărilor.

2. Autorizația de construire nu se mai poate prelungi

O schimbare aparent tehnică, dar cu impact major asupra oricărui șantier: prelungirea valabilității autorizației de construire este interzisă, indiferent de motiv. Valabilitatea rămâne de 3 ani de la emitere, se poate suspenda o singură dată (maximum 12 luni), dar dincolo de asta, singura soluție este o autorizație nouă.

Practic, dezvoltatorii care obișnuiau să gestioneze întârzierile de șantier prin prelungiri succesive ale autorizației vor trebui să reia, integral, procedura de autorizare dacă lucrările nu se finalizează la timp — cu toate costurile și riscurile aferente unei noi documentații.

3. Plafonarea strictă a PUZ/PUD: lovitură pentru derogările imobiliare abuzive

Una dintre practicile cele mai criticate din ultimii ani a fost folosirea planurilor urbanistice zonale sau de detaliu ca instrument de a „depăși” masiv indicatorii aprobați prin planul urbanistic general — un POT sau un CUT dublat sau triplat prin documentații derogatorii slab fundamentate.

Noul cod limitează sever această practică, pe două paliere:

• Prin PUD, mărirea procentului de ocupare a terenului (POT) și/sau a coeficientului de utilizare a terenului (CUT) este plafonată la cel mult 20% peste parametrii maximi admiși prin documentația de urbanism în vigoare, o singură dată, și doar pentru situații punctuale, tehnic justificate: acoperirea calcanelor vizibile, alinierea la cornișe existente pe parcele vecine, accente pentru parcele de colț sau capete de perspectivă pe artere de categoria I și II, ori pentru conformarea la cerințe tehnice obligatorii. Aceeași plafonare de 20% se aplică și la majorarea regimului de înălțime, cu maximum un nivel în plus.
• Prin PUZ, orice modificare a reglementărilor aprobate — inclusiv a CUT-ului sau POT-ului maxim — este posibilă numai în situații temeinic fundamentate din perspectiva interesului general și doar după obținerea prealabilă a unui aviz de inițiere. Legea dă expres autorității publice locale dreptul de a respinge solicitarea de majorare a indicatorilor urbanistici atunci când lipsește o fundamentare tehnică serioasă, când generează costuri disproporționate pentru autoritatea locală sau când afectează vecinii ori interesul public.

Ce înseamnă practic: proiectele de dezvoltare imobiliară care mizau pe derogări generoase de la PUG vor trebui construite pe fundamentări tehnice solide, documentate încă din faza avizului de inițiere — nu doar pe negocieri administrative. Pentru vecinii afectați de astfel de proiecte, plafonarea de 20% și motivarea obligatorie a respingerii oferă, pentru prima dată explicit în lege, argumente concrete de contestat un PUZ sau PUD supradimensionat.

4. Zonele protejate, litoralul și muntele primesc reguli mult mai stricte

Codul dedică o parte întreagă protecției patrimoniului cultural, peisajului și zonelor sensibile — și introduce restricții concrete, ușor de aplicat de instanțe și autorități:

• Pe litoralul Mării Negre, se instituie o interdicție temporară de construire pe o fâșie de 300 m spre uscat și până la izobata de 2 m spre mare, până la aprobarea documentațiilor de urbanism actualizate.
• În zonele montane, extinderea localităților este permisă doar în continuarea țesutului urban existent, fără a depăși limita superioară a pădurilor și fără a crea continuitate construită între localități.
• Construirea în zona de protecție a ecosistemelor forestiere montane sau a cursurilor de apă din zona montană, fără drept, devine infracțiune, sancționată cu închisoare de la 3 luni la 1 an sau amendă.
• Pentru Rezervația Biosferei Delta Dunării, contravențiile la regimul special se sancționează cu amenzi între 100.000 și 500.000 lei, fără posibilitatea aplicării unui simplu avertisment.

Ce înseamnă practic: orice proiect situat în zone construite protejate, monumente istorice, arii naturale protejate sau zone montane trebuie analizat cu atenție sporită încă din faza de certificat de urbanism — riscul contravențional și penal a crescut, nu a scăzut.

5. Recompartimentările interioare: procedură simplificată prin notificare

Nu tot ce aduce codul este restrictiv. Pentru intervenții curente asupra locuințelor, legea renunță la procedura clasică a autorizației de construire în favoarea unei notificări simplificate, cu termen de aprobare tacită de 15 zile lucrătoare.

Intră explicit în această categorie:

• modificările de compartimentare interioară și remodelările pereților nestructurali, atât exteriori, cât și interiori, cu condiția să nu se modifice dimensiunea casei, pentru locuințele unifamiliale;
• recompartimentările nestructurale și demontabile, realizate din materiale ușoare, cu condiția să nu afecteze lungimea sau gabaritul căilor de evacuare, funcționarea instalațiilor de securitate la incendiu sau stabilitatea la foc a construcției;
• renovarea și extinderea bucătăriei sau a băii, ori închiderea unitară a logiilor și balcoanelor în locuințele colective;
• amenajarea mansardelor în podurile existente, fără modificarea volumetriei de ansamblu, dacă nu sunt necesare lucrări de consolidare;
• schimbarea de destinație a unei încăperi, dacă nu presupune lucrări pentru care legea impune autorizație și se încadrează în documentația de urbanism aprobată.

Aceleași categorii de lucrări, realizate însă asupra unor construcții amplasate în zone construite protejate sau în zona de protecție a monumentelor istorice, rămân condiționate de notificarea prealabilă a serviciului deconcentrat al Ministerului Culturii și de acordul scris al acestuia — cu un termen legal de răspuns de până la 60 de zile calendaristice, după care lucrarea beneficiază de acord tacit.

Ce înseamnă practic: pentru majoritatea proprietarilor de apartamente sau case care vor doar să mute un perete interior, să extindă o baie sau să amenajeze o mansardă, birocrația scade semnificativ — dar responsabilitatea privind corectitudinea proiectului tehnic rămâne integral a proiectantului și a beneficiarului, notificarea funcționând ca o declarație pe propria răspundere.

6. Digitalizarea obligatorie și noua clasificare a certificatelor de urbanism

Codul instituie, cel puțin la nivel de principiu legal, o administrație a construcțiilor complet digitalizată: Ghișeul unic național, platforma națională de planificare urbană și autorizare, semnătura electronică calificată pentru toate documentațiile tehnice și Registrul Național al Construcțiilor, în care trebuie introduse proiectul tehnic, autorizația și procesele-verbale de recepție.

În paralel, certificatul de urbanism este reorganizat într-o clasificare pe cinci categorii, în funcție de scopul solicitării, fiecare cu regim și termen propriu:

1. certificatul de urbanism pentru informare — cel mai simplu, fără scop particularizat, emis automat prin sistem informatic, în cel mult 5 zile lucrătoare (10 zile, prin excepție, până la operaționalizarea deplină a platformei);
2. certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale — necesar pentru dezlipiri, alipiri sau înscrierea unor servituți, emis în cel mult 10 zile lucrătoare, sub sancțiunea nulității absolute a actelor juridice încheiate fără el, atunci când era obligatoriu;
3. certificatul de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări — eliberat în cel mult 15 zile lucrătoare, cu o valabilitate variabilă între 12 și 36 de luni (până la 60 de luni pentru investiții publice complexe);
4. certificatul de urbanism pentru construire/desființare de lucrări inginerești — cu regim și termene proprii, inclusiv pentru infrastructura de transport;
5. certificatul de urbanism pentru construcții cu caracter special — emis de instituțiile din domeniul apărării, ordinii publice și securității naționale.

Certificatele emise fără elementele obligatorii de conținut sunt lovite de nulitate, constatată de instanța de contencios administrativ. Termenul general pentru emiterea autorizației de construire rămâne de 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete, cu opțiunea unei proceduri de urgență, contra cost, în doar 7 zile lucrătoare.

Ce înseamnă practic: solicitantul trebuie să identifice corect, încă de la depunere, tipul de certificat de care are nevoie — o cerere greșit încadrată poate întârzia întregul proces, iar lipsa elementelor obligatorii de conținut poate fi invocată ulterior pentru anularea actului.

7. Aprobarea tacită devine regula, nu excepția

Pentru avizele și acordurile necesare autorizării — cu excepții notabile pentru protecția mediului, patrimoniu cultural sau instituțiile din domeniul apărării și ordinii publice — codul introduce un termen general de 15 zile pentru răspuns. Dacă autoritatea emitentă nu răspunde, nu solicită clarificări și nu respinge motivat în termen, avizul se consideră acordat tacit.

Este o schimbare de filozofie legislativă: pasivitatea administrației nu mai blochează investiția, ci o deblochează. Pentru dezvoltatori, aceasta înseamnă o pârghie juridică reală împotriva întârzierilor nejustificate — dar și obligația de a documenta riguros fiecare depunere, pentru a putea invoca ulterior aprobarea tacită.

8. Extinderea termenului de prescripție la 5 ani: ce înseamnă pentru tranzacții?

O modificare tehnică, dar cu impact direct asupra oricărei tranzacții imobiliare: prin derogare de la regimul general al contravențiilor (care prevede, de regulă, termene mult mai scurte), codul stabilește că dreptul de a constata și sancționa contravențiile privind calitatea în construcții se prescrie în termen de 5 ani de la data săvârșirii faptei, și nu în termenul standard, mult mai redus, aplicabil în dreptul contravențional comun.

Diferența nu este cosmetică. Practic, o neconformitate din execuția unei construcții — nerespectarea unui referat de verificare, lipsa unei recepții corecte pe stadii fizice, o abatere de la cerințele fundamentale de calitate — rămâne sancționabilă timp de cinci ani de la momentul comiterii ei, indiferent de eventualele schimbări de proprietar intervenite ulterior.

Ce înseamnă practic pentru cumpărători și investitori: o verificare juridică a unei proprietăți construite recent (due diligence imobiliar) trebuie să acopere acum, în mod obligatoriu, o fereastră de 5 ani de la finalizarea lucrărilor, nu doar situația actuală a autorizațiilor. Un imobil aparent „în regulă” la data vânzării poate rămâne, în continuare, expus unei contravenții constatate ulterior pentru fapte comise în execuție — o expunere pe care contractul de vânzare-cumpărare ar trebui să o adreseze explicit, prin declarații și garanții ale vânzătorului.

9. Amenzi semnificativ mai mari pentru nerespectarea regulilor de urbanism

Sistemul sancționator a fost recalibrat consistent în sus. Câteva repere:

• nerespectarea avizului Ministerului Culturii pentru lucrări la monumente istorice înscrise în patrimoniul mondial: amendă de 50.000–500.000 lei;
• lucrări în zone construite protejate fără aviz: 10.000–100.000 lei;
• realizarea unei parcelări sau comasări fără certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale, atunci când acesta era obligatoriu: 50.000–100.000 lei, sancțiune aplicabilă inclusiv personalului care a operat înscrierea în cartea funciară;
• încălcarea regimului de protecție al zonelor protejate poate constitui infracțiune, cu închisoare de la 6 luni la 3 ani.

Ce înseamnă practic: riscul unei erori de procedură — o parcelare fără PUZ, o lucrare începută fără avizul corect — nu mai este doar administrativ, ci financiar și, în anumite situații, penal, iar fereastra în care poate fi sancționat, așa cum am arătat mai sus, s-a extins semnificativ.

Ce ar trebui să faceți acum

Noul cod nu este o simplă actualizare tehnică — este o schimbare de paradigmă în modul în care statul reglementează construirea, de la certificat de urbanism până la recepția finală a lucrărilor. Pentru cei cu proiecte în derulare, cu construcții neautorizate, cu un PUZ sau PUD aflat în curs de avizare, sau cu tranzacții imobiliare planificate, o analiză juridică punctuală, raportată la textul integral al Legii nr. 169/2026, poate face diferența între o investiție protejată și una expusă unor sancțiuni pe care legea veche nu le prevedea.

Acest articol are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică pentru o situație concretă. Pentru o evaluare a dosarului dumneavoastră — fie că este vorba despre o construcție care ar putea beneficia de autorizația de regularizare, despre un PUZ/PUD aflat în avizare, fie despre due diligence-ul unei tranzacții imobiliare — vă recomandăm o consultație dedicată.