Despăgubirile pentru exproprierile trenului metropolitan din Cluj au fost calculate în 2023, iar hotărârile ajung la proprietari la distanță de ani, timp în care prețul pieței a crescut. De la comunicarea hotărârii, termenul pentru a contesta cuantumul în instanță este de 3 ani.

Mult vehiculatul și discutatul proiect al Metroului din Cluj-Napoca, respectiv al trenului metropolitan ce se întinde de la Gilău până la Bonțida, a implicat un coridor de expropriere impresionant. Acesta cuprinde 486 de poziții doar în ce privește proprietățile private afectate pe raza municipiului Cluj-Napoca și a comunei Florești.

Dată fiind anvergura proiectului, birocrația necesară demarării sale este una pe măsură. Problemele apar în momentul în care viteza de înaintare a proiectului produce efecte directe asupra despăgubirilor datorate persoanelor afectate de traseul exproprierilor. De la punctul 0 al raportului de evaluare și până când cetățenii intră în posesia efectivă a banilor cuveniți trece o perioadă considerabilă de timp în care prețul pieței continuă să crească, dar valoarea acordată de expropriator rămâne pe loc. Inevitabil, efectul produs este că despăgubirea efectiv acordată de autorități este una sub prețul pieței, deși legea obligă la acoperirea justă și completă a prejudiciului privaților.

Mulți proprietari s-au plâns de valoarea despăgubirilor acordate, prin urmare am realizat o analiză asupra situației proiectului trenului metropolitan clujean.

Ce despăgubiri s-au stabilit și când

Proiectul este unul de interes național și dorit de întreaga comunitate clujeană. Cu toate acestea, interesul public nu scutește autoritățile locale de plata despăgubirilor juste pentru proprietarii lipsiți, total sau parțial, de imobilele deținute pentru realizarea acestui proiect de infrastructură. Asistența în astfel de situații ține de dreptul administrativ.

Autoritatea care dispune exproprierea este obligată prin lege să îi despăgubească pe cei afectați de coridorul de expropriere, stabilind totodată și bugetul necesar pentru această etapă a proiectului. Valorile despăgubirilor se determină prin efectuarea unui raport de evaluare, plecând de la grilele notariale, respectiv expertizele evaluatorii efectuate de Camera Notarilor Publici, aplicabile pentru fiecare imobil în mod individual.

În concret, în cazul proiectului metroului clujean, despăgubirile au fost stabilite prin HG 1327/2023, iar Municipiul Cluj-Napoca, reprezentant al Statului Român și respectiv al Ministerului Transporturilor și Infrastructurii în această procedură, a emis în data de 29.04.2024 Decizia de expropriere nr. 443988. Din momentul emiterii sale s-a produs transferul dreptului de proprietate în beneficiul autorității, iar justa despăgubire trebuie să fie consemnată pe numele beneficiarilor de drept.

De ce cuantumul poate fi sub prețul pieței

Având în vedere numărul ridicat de imobile și proprietari vizați de coridorul de expropriere, precum și birocrația stufoasă din spatele procedurii, a trecut o perioadă considerabilă de timp de la raportul de evaluare inițial (stabilit prin Hotărârea de Guvern) și până la momentul Deciziei de expropriere și a deciziilor individuale de stabilire a despăgubirilor.

Decalajul de timp ridică o serie de probleme:

• Piața imobiliară din Cluj-Napoca și orașele limitrofe își păstrează trendul ascendent. Prețurile de tranzacționare ale terenurilor și construcțiilor în zonă au crescut constant. În aceste condiții putem ridica serioase semne de întrebare privind caracterul just al unei despăgubiri evaluate în 2023 și acordate propriu-zis beneficiarilor săi la o distanță de câțiva ani.
• Erori de calcul matematic în tabelul expropriaților.
• Încadrări greșite ale categoriei de folosință a imobilului.
• Omisiuni privind îmbunătățirile sau construcțiile existente pe teren la momentul efectuării evaluării de către autoritățile locale.

Termenul de 3 ani pentru contestație

De la momentul comunicării Hotărârii de stabilire a despăgubirilor de către Comisia de verificare instituită în procedură, foștii proprietari afectați au la dispoziție 3 ani pentru a contesta în instanță valoarea despăgubirilor acordate. Subliniem faptul că aceasta doar pornește de la grila notarială. Despăgubirea acordată trebuie să fie una corectă și integrală, raportată la prejudiciul concret suferit atât prin preluarea terenului sau construcției, raportat la prețul său real de tranzacționare, cât și prin alte inconveniente cauzate de preluarea unilaterală.

Pe rolul instanțelor de judecată din Cluj-Napoca deja există o serie de litigii intentate privind despăgubirile acordate pentru proiectul trenului metropolitan clujean. Pentru regulile care țin de teren și construcții, am scris separat despre noul cod al urbanismului.

Ce putem verifica în dosarul tău

Dacă ți s-a comunicat o Hotărâre de stabilire a despăgubirilor ca urmare a exproprierilor pentru metroul din Cluj sau o altă astfel de procedură, analiza punctuală a cazului tău este cel puțin recomandată, dacă nu imperios necesară.

Nu lăsa timpul să treacă. Echipa noastră de avocați îți stă la dispoziție pentru analizarea situației imobilului tău și pentru a te ajuta să obții suma ce ți se cuvine de drept, ca să nu rămâi printre cei care regretă că nu au acționat la timp.